您好,上海代理记帐专家-六丰代理记账有限公司欢迎您!
移动应用 首选上海财务公司微信公众号 首选上海财务公司联系我们

咨询热线18516668893

电话18516668893

联系客服
  • 价格透明
  • 信息保密
  • 进度掌控
  • 售后无忧

2012房地产市场前瞻  

    2011年,全国房地产市场在全方位的限制性环境中艰难生长。央行3次加息,6次上调存款准备金率。信贷日益紧缩,致使房地产行业运行整体放缓;据中原地产2011年刊,2011年全国超过120个城市出台了房价调控目标,46个大中城市出台了“限购令”,10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。
  “限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段,致使房地产市场流通全面受阻。面对2012年的房地产市场,我们期待什么?
  总体局势先掌握
  2012年,随着宏观经济形势趋于平稳和通胀的回落,房地产市场将迎来怎样的前景?
  中原地产分析师刘渊在接受《第一财经日报》财商采访时表示,2012年市场应该是稳中有升,市场依然还会有增长,但这种增长肯定有限。刘渊认为:“2012年调控的大环境还将持续,但增长主要取决于两方面因素。从全国看,受到调控影响的主要是发达城市和重点市场,但现在前30位的城市占全国住宅销售的量也只有30%左右。市场的主力还是在发展中的二三线城市,占市场70%。它们没有受到限购政策的影响,而它们的需求迄今为止还保持比较稳定的增长。”
  21世纪不动产中国总部市场部研究总监常智也在接受本报采访时表示,2012年政策微调可能性较大,调控主线没变,抑制投机需求的主线不变,但是对于自住首套房贷款和支持可能随着2012年信贷流动性的宽松会有相应的调整
  常智认为:“限购根据个别地区市场情况有所放开,比如从5年换到2年或者3年。所以成交量应该会有所回升。一手房则要看区域。”
  个人购房还得挑
  在市场处于调整阶段的情况下,个人什么时候应该入手买房,选择怎样的房子,也是一个需要考虑的问题。一手房、二手房还是学区房?经济不景气的时候,钱不仅要花在刀刃上,还要花对时机。
  刘渊认为,有购房需求的人,房子可以先看起来,至于决定可以边看边做。“个人买房现在可以看,不管是新房还是二手房,买房人从挑选到决定会有两三个月时间。现在市场比较平淡,降价比较多,挑选余地也比较大。市场一旦有政策的微调和成交回升,就是比较好的入手时机。”
  刘渊提醒,新房市场价格还是开发商定价,主要关注开发商的报价。二手市场相对挑选余地较大,各个区域都有二手房交易。买家如果觉得未来价格还能下降,可以和中介提出下降10%或者20%,让中介去找。这时候买到低价房子的可能性较大,因为相对来说竞争的人较少。反过来市场好的时候,买家多,卖家也可能提价。
  针对不同购房者的购房需求,常智认为有几方面的因素需要好好考虑。
  常智建议,有意向买二手房的人还是一要对市场保持一定的关注。“二手房业主随时会根据自己的财务状况把房子抛出来,因为他们可能移民或者急需用钱。他们可能把成交价调到挂牌价之下20%,二手房的折扣可能就有8折。最近我们就有看到这样的情况。新房主要在偏远区域,如果能碰到二手房业主打折,那就是机不可失。”
  房贷利率怎么走?
  2011年下半年,首套房贷利率提高到1.1倍,银根紧缩给一部分购房者带来了不少困扰,加上央行屡次提息,房贷一族还贷压力越来越大。这种情况在2012年是否会得到缓解?
  常智对此的看法偏向乐观,他认为,首套房贷利率很有可能调回基准利率、甚至9折,这取决于银行可贷资金的充足程度。常智解释道:“2011年下半年银行首套房利率调到1.1倍,但并不是完全针对房地产调控,也是由于银行自身资金比较紧。随着2012年流动资金的放开,可能银行利率也会下降。这也符合政府鼓励自住、压抑投机的主线。”
  此外,刘渊认为,房贷利率决定因素不单在房地产市场,还有从宏观大环境考虑,利率本身对市场的影响不是很明显。
  刘渊分析道:“之前房地产市场高度上涨的时候,比如2004、2005、2007年,利率也是一直在高速上涨,但并没有影响消费者的购房热情,反过来市场不太好的时候,也不会因为利率下降大家就开始买房。买房与否,主要取决于大家对未来经济的预期。”
  租房租金也会降?
  不同于购房者的挑三拣四、思忖再三,有租房需求的租客对市场的主动性似乎不高,租房从来都是“逆来顺受”,房东和中介说什么价格就是什么价格。这种情况在2012年似乎不会改变,但是租客的腰包有望节流。
  据21世纪不动产中国总部的数据北京市租房租金2011年7月份有比较明显上涨,10月份后保持平稳水平。#p#分页标题#e#
  常智认为,2012年经济面趋向平稳,指标也比较正常。所以2012年经济增长速度会比较慢,房租进一步增长的动力是不存在的。常智直言:“2012年房租应该是稳中有降,不会升。主要因为房租与经济是紧密相关的,反映的是真实的需求,如果经济速度放缓,个人收入没有提高,对房租的承受力下降,房租也不得不降。”
  刘渊认为目前租房租金还在上升。中高端涨得比较慢,低端涨得比较快。“租房成本对于要租房的人来讲是个固定支出,一方面受供求影响另一方面受通胀影响。中高端市场因为投资性买房比重较多,控制得也比较多,所以这块房租的上涨速度一直比较慢,租金涨幅远远赶不上房价涨幅。但是低端市场因为适宜出租的量并不多,特别是在生活、交通比较方便的地区,总供应量是有限的。”刘渊解释道。刘渊所说的低端房源是每套租金3000元以内的。

分享:

低价透明

统一报价,无隐形消费

金牌服务

专业上海财务公司 7*24小时金牌服务

信息保密

个人信息安全有保障

售后无忧

服务出问题客服经理全程跟进

技术支持 点亮网络
cache
Processed in 0.002246 Second.